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发表于：2024/08/20 19:22:24
“现在楼盘项目太卷了，竟然可以做‘零首付’”“房贷利率降低，很多都支持‘零首付’”……近期，北京商报记者注意到，在社交平台上，有多位房地产中介以购房者口吻发布帖子推广“零首付”方案，吸引购房者注意。
而所谓的“零首付”，大多是指开发商通过做高合同价格，帮助购房者从银行申请较高的按揭贷款，从而利用贷款后多余的资金来支付首付款。
近年来“零首付”的现象屡见不鲜，不少开发商、房地产中介以此为噱头拉拢客户，促进楼盘销售，但这一行为已违反国家相关金融信贷政策。近期，郑州市、南宁市等多地监管部门均对“零首付”购房发出警示，提醒消费者严防可能存在的金融、法律风险。
“零首付”购房返购物卡
近期，在社交平台上，活跃着广州、深圳、郑州等多地的房地产中介，他们以购房者口吻发布帖子推广“零首付”方案，吸引购房者前来咨询。
来自深圳的房地产中介刘宇(化名)是推广购房“零首付”的一员。他向北京商报记者表示，其所在的公司与深圳多个楼盘有合作，能够实现“零首付”购房。
“零首付”如何购房？据刘宇介绍，目前“零首付”主要有两种形式：一类是开发商直接做高合同价格，帮助购房者从银行申请较高的按揭贷款，利用贷款后多余的资金来支付首付款。另一类则是开发商通过垫资或帮助购房者申请经营贷、消费贷，将银行正规贷款资金“换马甲”变为“首付贷”资金，弥补首付不足的空缺。
“我们基本做的是第一种，成交案例也比较多，上周我就成交了两笔‘零首付’业务”，刘宇举例说明，如果购房者准备买总价300万元的房子，首付为100万元，开发商会将合同价格提高至400万元，购房者以400万元价格申请银行按揭贷款，多贷到的金额可以用于支付首付，这就相当于“零首付”。
这种“高评高贷”的方式能够不付首付，但月供会随着贷款金额的增多而增加。对于月供增加的部分，刘宇表示，开发商会以购物卡的形式返还给购房者，购房者如果想要现金也可以进行置换，8万元的购物卡置换后的大概金额为7.2万元。
事实上，刘宇所说的“零首付”购房本身就属于违规行为，而他自身也知晓，“我们和银行没有合作，‘零首付’本来是不合规的，但不违法，我们只是把首付流程越过了，而且我们是大平台，在深圳也有很多门店，风险比较可控”。刘宇补充道。
另一位来自广州的中介赵勃(化名)则直接推介了一处楼盘，楼盘海报显示，“实景现房，即买即住，真‘零首付’”。赵勃介绍，所谓的“零首付”就是通过拉高评估价再去贷款，月供根据房屋面积决定，但前期需向开发商缴纳1.3万元的定金，开发商有合作银行，首付款由开发商进行垫资，等到贷款审批下来再进行归还。
对于“零首付”购房兴起的原因，北京寻真律师事务所律师王德悦表示，在房地产市场低迷时期，“零首付”作为一种促销手段，可以吸引潜在买家，刺激购房需求，从而带动市场活跃度。“零首付”降低了购房者的初始资金压力，使得更多资金不足的购房者能够进入市场，而开发商为了快速回笼资金或清理库存，可能会推出“零首付”等促销活动，吸引买家。
违反金融信贷政策
在降低初始购房“门槛”的诱惑之下，不少购房者选择“零首付”方案。购房者王勉华(化名)就是其中之一，近期，王勉华向南宁市住房和城乡建设局投诉曾购买的楼盘存在虚假宣传、违规销售等行为，其中就提到“零首付”购房。
根据投诉内容，王勉华所购买的楼盘通过“高评高贷”做高总房价，开发商让购房者缴纳2万元或者4万元定金，其余的房款全部通过银行按揭贷款贷出，为了让房贷金额涵盖首付款，开发商将总房价故意抬高，再通过首付垫资的方式制造购房者足额缴纳首付款的证明，从而让购房者“零首付”或者极低首付购买商品房。
事实上，近年来“零首付”的现象也并不少见，不少开发商、房地产中介以此为噱头扩大品牌影响力，拉拢客户，促进相关楼盘销售，但这一行为已违反国家相关金融信贷政策。
2017年11月，住建部、人民银行、原银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
“零首付”购房缘何屡禁不止？诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，“零首付”购房屡禁不止包含多方面，可能存在监管政策的不完善或执行不到位，为开发商提供操作空间；或者在低利率环境下，金融机构可能更倾向于提供此类贷款，以增加业务量；又或者面对“零首付”等优惠，部分消费者可能会忽视风险，追求短期利益。因此后续监管和金融机构应加强对贷款资格审查，增加还款能力评估，严惩违规行为，强化对房地产市场的规范管理和风险控制。
多地监管发文提示风险
看似低成本购房的“零首付”实则潜藏多重风险。王德悦指出，首先是违反相关法律法规，监管政策明令禁止“零首付”购房，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房；其次，“零首付”购房往往伴随着违规操作、阴阳合同，这些操作不能在合同中予以约定，也得不到法律的保护，一旦房企或中介不兑现承诺，购房者可能钱房两空；此外，“零首付”贷款往往伴随着较高的利率和额外费用。这些费用可能包括贷款手续费、评估费、保险费等，增加了购房的总成本；最后，“零首付”购房看似减轻了购房初期的经济压力，但实际上购房者可能需要承担更高的月供和更长的贷款期限，购房者将面临更大的还款压力。
“零首付”购房不仅破坏房贷业务的市场环境，也对金融市场的秩序造成影响，乱象之下，多地监管加大了警示力度。
近期，郑州市、南宁市等多地监管部门均对“零首付”购房发出警示，提醒消费者谨防可能存在的金融、法律风险。
郑州市住房保障和房地产管理局表示，“零首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。同时，“零首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款，开发企业和购房者签订的购房合同存在法律争议，因此当事方可能都会被追究刑事责任。
南宁市住房和城乡建设局指出，对于购房者来说，“零首付”意味着在购房初期不需要支付任何首付款项，虽然购房初期压力降低，但实际上可能让购房者承担更高的贷款额度，从而增加月供负担。长期来看，可能导致购房者陷入财务困境，难以维持稳定的还款能力。同时由于市场不稳定，可能会造成购房者资产价值缩水而贷款余额却保持不变，从而加剧购房者财务压力。
面对“零首付”等购房诱惑，购房者该如何做？王德悦建议，购房者在做出决策时应该充分考虑自己的经济状况、市场趋势、贷款条件以及法律合规性等因素，以确保自己能够做出明智且负责任的选择。在购房前进行全面的财务规划和预算分析，确保自己有足够的还款能力。关注市场利率和房价走势的变化，选择合适的购房时机和贷款方式。在签订购房合同时，购房者需要仔细阅读合同条款，确保自己充分了解并同意其中的各项规定。特别是关于贷款、还款、违约等方面的条款，需要特别注意以避免潜在的法律风险。
“对‘零首付’等诱惑，建议购房者不要轻信推介话术，更不能实施贷款资料造假。从过往案例看，一旦遭遇抽贷、断贷等风险，中介将推诿甚至直接溜之大吉，最终还是由购房者承担了所有”，素喜智研高级研究员苏筱芮说。
北京商报记者 李海颜